Asbestattest bij verkoop: wat de keurder moet weten

Wat de regel zegt

Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij de verkoop van een gebouw dat vóór 2001 gebouwd is. De verkoper laat het attest opmaken voor de notaris de akte verlijdt, en de koper krijgt de inhoud mee. Het attest wordt opgemaakt door een gecertificeerde asbestdeskundige (ADI) en bewaard in de asbestinventaris van OVAM, de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij.

De plicht geldt voor een overdracht onder levenden. Verkoop is het bekendste geval. Of ook een schenking of een inbreng onder de regel valt, kijk je na bij OVAM en de notaris van de klant. Zeg dat liever eerst aan de telefoon dan achteraf aan het loket.

Wat verkopers je vragen

Meestal hebben ze haast. De woning staat op de markt, er is een bod, het compromis komt eraan. Wat ze willen weten is eenvoudig: wanneer kom je langs, wat kost het, en wanneer heb ik het attest. Een duidelijk antwoord op die drie vragen scheelt je een paar telefoontjes per dossier.

• Vraag bij de aanvraag naar de datum van het compromis of de akte. Dan weet je hoeveel ruimte je hebt.
• Noteer wie ter plaatse is en wie de factuur krijgt. Dat is zelden dezelfde persoon: de verkoper betaalt, de huurder of de buur geeft de sleutel.
• Vraag meteen naar plannen of oude facturen van verbouwingen. Wie weet wanneer het dak vernieuwd is, bespaart je een gok.

Wat je ter plaatse doet

Je loopt het hele gebouw af, ook zolder, kelder en bijgebouwen, en bekijkt elk materiaal dat asbest kan bevatten. Waar een materiaal asbestverdacht is en een analyse nodig, neem je een staal volgens de procedure. Elke toepassing krijgt een fiche met foto's, locatie en een inschatting van de staat.

OVAM werkt met een lijst van ruimtes en materialen die je verplicht moet beschrijven, bijvoorbeeld pleisterwerk, leidingisolatie, materialen aan de stookketel en onder de dakbedekking. Houd die lijst bij de hand tijdens het bezoek, zodat je niet op kantoor ontdekt dat de rookgaskanalen ontbreken.

Het opdrachtformulier

OVAM vraagt voor elk attest een ondertekende opdrachtovereenkomst van de klant. Op papier loopt dat vaak mis: het formulier ligt in de wagen, de klant is op vakantie, de handtekening staat op de verkeerde plaats. Een online formulier dat de klant op zijn telefoon invult en ondertekent, voor je komt, haalt dat probleem weg.

Hoelang is een attest geldig?

Een attest is in de meeste gevallen tien jaar geldig, en korter wanneer er asbest met een hoog risico is gevonden. Een attest waarin geen asbestmaterialen zijn aangetroffen, heeft volgens de huidige regels geen einddatum meer. Regels veranderen, dus controleer de actuele tekst op de site van OVAM voor je een klant iets belooft.

Waar een dossier vertraging oploopt

• De klant antwoordt niet op de mail met de datum van het plaatsbezoek.
• Het opdrachtformulier is niet ingevuld op de dag van het bezoek.
• Een foto of fiche staat nog op een toestel zonder bereik.
• Het labo is nog bezig, en niemand heeft de klant dat gezegd.
• Fiches en documenten moeten nog met de hand in het OVAM-register.